Menu
Логично, что отправной точкой вашего проекта будет бюджет. Поскольку мы занимаемся флиппингом квартир только в Москве и Московской области, сориентировать по бюджету мы вас можем именно по нашему региону. Но, поскольку локация у нас самая развитая с точки зрения рынка недвижимости в РФ, бюджеты здесь могут быть очень разными.
Минимальный порог входа во флиппинг, если говорить о единоличном участии, без партнеров, будет в дальнем Подмосковье, например в Орехово-Зуеве, Воскресенске, Серпухове. Там можно подобрать что-то начиная от 3.000.000руб. Но, экономика подобных проектов выглядит сомнительной т.к. затраты на ремонт могут быть слишком велики. Соответственно, маржинальность проекта может быть низкой или даже нулевой. Более перспективной локацией будет более ближнее Подмосковье с порогом входа около 5.500.000 – 6.000.000руб., например Балашиха, Видное, Щёлково.
В Москве самая нижняя планка составит около 7.000.000 – 7.500.000 в самых неприличных районах, таких как Капотня или Бирюлево. Что-то поприличнее начинается ближе к 8,5млн. Вообще, если попытаться высчитать бюджет среднего Московского флиппера, то получится что-то в районе 10-20млн.
Здесь вам поможет старая добрая Excel-таблица. Или другой удобный вам способ. Например, Google Таблицы или Apple iwork.
Этапы флиппинга приводим ниже.
1. Выбор объекта.
2. Покупка объекта.
3. Ремонт.
4. Предпродажная подготовка.
5. Поиск клиентов.
6. Продажа объекта.
7. Оплата налогов.
Важно понимать, что расходы будут у вас на каждом этапе. Даже если вы решили, что будете всё-всё-всё делать самостоятельно. Например, при покупке вы как минимум заплатите за регистрацию сделки, возможно за банковскую ячейку и прочие услуги. Обязательно нужно заказывать комплексную юридическую проверку квартиры перед покупкой. В лучшем случае она обойдется вам в сумму около 20-30тыс. рублей, если мы говорим про Москву или Московскую область (например, проверка квартиры в Москве через сервис Домклик стоит 37.500р.). Также, вы заплатите за размещение объявления на ЦИАНе или Авито, да и при продаже будут расходы.
Постарайтесь учесть все возможные траты, чтобы не столкнуться с неожиданными сюрпризами и лишний раз не расстраиваться если эффективность проекта будет падать из-за дополнительных расходов.
Для подсчет стоимости ремонта вам могут помочь специальные сервисы:
https://constructor.petrovich.ru/
https://calculator-remonta.ru/
Не забудьте про налоги. Про них мы напишем отдельно т.к. это очень важный и сложный вопрос.
Но, если в двух словах – заложите 13% от разницы стоимости покупки и примерной стоимости будущей продажи. Например, купили квартиру за 5.000.000, продали за 6.300.000. Если покупали квартиру без отделки – сможете убрать расходы на отделку (при наличии подтверждающих документов) из налогооблагаемой базы, следовательно заплатите 13% от 1.300.000 (Продажа за 6.300.000 минус Покупка за 5.000.000), итого 169.000. Да, немало. Но следите за нашими статьями, чтобы узнать, как можно оптимизировать налоговую нагрузку.
Сложно сказать, какой этап флиппинга является важнейшим т.к. весь его процесс требует конкретных компетенций, внимания и контроля. Но, как правило, именно ремонт вызывает наибольшие сложности.
Озадачиться поиском нужно заранее, до того, как вы выбрали объект. Понятно, что лучшие бригады не сидят и не ждут, пока вы их выберете, а находятся в постоянной работе. Нужно будет подгадать, чтобы подходящая бригада была свободна тогда, когда вы сможете запустить их на объект. Запасная бригада нужна на случай, если основная бригада не может выйти на объект по какой-либо причине. Также, запасная бригада позволит вам подстраховаться, если основная бригада по какой-либо причине перестанет вас устраивать.
Найти в России хорошую строительную бригаду всегда было непросто. Поэтому, вам нужно очень ответственно подойти к выбору.
В своей практике мы сталкивались с настолько разными ситуациями при взаимодействии со строителями, что можно написать об этом книгу. Спектр ситуаций – от уголовных дел (воровство, тяжкие телесные и даже хуже) до того, что строители просто в один день необъяснимо пропадают, оставив на объекте всё своё достаточно ценное оборудование. Как правило, только собственный опыт приводит вас к «той самой» строительной бригаде. Даже не опыт ваших друзей или знакомых т.к. у всех разное понимание словосочетания «хороший ремонт» и вряд ли ваше понимание будет таким же. Неплохим решением является поиск бригады через профи.ру или youdo.com. Там можно найти бригаду с хорошими отзывами, которые будут соответствовать действительности и скорее всего не будут накручены. Уверены, что есть хорошие аналогичные сервисы, но мы с ними не работали, поэтому рекомендовать не можем.
Альтернативой строительной бригаде может быть поиск рабочих под конкретные задачи и этапы ремонта. Тут тоже могут помочь сервисы типа профи. Но, при таком подходе будет сложнее уложиться в сроки и в бюджет. Плюс, у вас будет несколько ответственных лиц. Электрик скажет, что штукатур замазал розетку, и пока штукатур это не исправит, электрик продолжать работу не будет. А решение таких ситуаций всегда будет на вас. Потратите нервы, время и деньги.
И последний вариант – делать ремонт самостоятельно. Существует категория флипперов, которые занялись флиппингом именно потому, что обладают компетенцией делать хорошие ремонты. Уважаем людей, обладающих таким навыком, но не завидуем им. Ведь, к сожалению, регулярное взаимодействие со строительными материалами весьма вредно для здоровья.
Ремонт должен соответствовать объекту. Если разделить объекты на условно принятые в сообществе, но достаточно размытые сегменты «Эконом» «Комфорт» «Бизнес» «Премиум» и «Элит», то чем дороже сегмент, тем больше люди стремятся к индивидуальности и больше обращают внимание на детали. В «Эконом» и «Комфорт» потенциальные покупатели как правило обращают внимание на конечные материалы. На то, что лежит на полу, какого цвета стены, что за плитка в ванной. Но, не углубляются в детали типа теплых полов, электрических или водных полотенцесушителей, детекторов протечек и т.д.
Наиболее популярными на сегодняшний день в сегментах «Эконом» и «Комфорт» являются стили:
Поскольку первые проекты мы вам однозначно рекомендуем делать в сегментах «Эконом» или «Комфорт», этими стилями можно и ограничиться. Однако, лично мы любим эксперименты. И, признаёмся, экспериментировали с дизайнерскими решениями для флиппинга. Но, как бы каждому из нас ни хотелось проявить свою индивидуальность, скорее всего, это не пойдет на пользу скорости и финансовой эффективности проекта.
Если у кого-то из читателей этой статьи были опыты с нестандартными дизайнерскими решениями – пожалуйста свяжитесь с нами, нам крайне интересно узнать подробности!
Также, имеет смысл определиться с конкретными материалами. Можно проехаться по строительным магазинам и рынкам для того, чтобы вживую посмотреть финишные материалы, сантехнику, технику. Тогда вы будете точно понимать, как реально смотрятся те материалы, которые вы увидели в интернете. Поймете, подходят ли они вам и заложите в смету точную сумму (хотя сейчас стройматериалы динамично меняются в цене и при расчете нужно заложить запас).
Качество фотографий в среднестатистическом объявлении о продаже квартиры оставляет желать лучшего. Поэтому, уважающий себя флиппер должен уметь красиво отфотографировать квартиру. Покупать профессиональный фотоаппарат нет необходимости, скорее всего вашего современного телефона будет достаточно.
Учить вас искусству фотографии мы не будем, мы в нём не являемся профессионалами. Но, вот полезная и ёмкая статья, раскрывающая основные моменты. Если вы учтете рекомендации, ваше объявление будет лучше 90% объявлений, гарантируем.
К нам периодически обращаются инвесторы с желанием воспользоваться ипотечным плечом при флиппинге. Ипотекой пользуются либо когда у вас не хватает какой-то суммы, либо когда вы хотите увеличить доходность проекта в % годовых. Честно говоря, мы не сторонники флиппинга с ипотекой т.к. это всегда затягивает проект, а мы выбираем скорость т.к. на дистанции это просто финансово выгоднее.
Но, если ипотека вам всё-таки потребуется, то получите одобрение заранее. Одобрение как правило действует в течение 3 месяцев, так что времени для выбора объекта у вас будет с запасом. А учитывая то, что ЦБ сейчас регулярно повышает Ключевую ставку и вслед за ней растет ставка по ипотеке, получить одобрение заранее имеет смысл для фиксации текущей ипотечной ставки. Как говорил один наш коллега: «Вы одобрены по ипотеке? Отлично, вы на шаг впереди!».
Подать документы вы можете либо напрямую в банки, либо воспользоваться помощью ипотечных брокеров. Ипотечный брокер потребуется в том случае, если есть сложности с получением кредита – плохая кредитная история, высокая кредитная нагрузка, низкие официальные доходы и прочее. Свяжитесь с нами и мы поможем в решении этого вопроса.
Во флиппинг необходимо вкладывать большие суммы. Если мы говорим об инвестировании без ипотеки, то для московского региона (неблизкое Подмосковье) минимальная сумма составит около 3.000.000руб. Согласитесь, для среднестатистического гражданина это весьма и весьма существенные деньги. Чем больше сумма, тем больше на вас ответственности и напряжения. Тем более, если вы ориентировались на громкие цифры доходности, которые обещают некоторые игроки нашего рынка в размере 80-100% годовых. Поэтому в момент, когда вы столкнулись со сложностью в вашем проекте (например, ремонт выходит сильно дороже, чем вы рассчитывали или нет просмотров и звонков по объявлению, хотя вы вроде бы сделали все правильно), наставник станет надежной опорой и советчиком, не даст вам впасть в фрустрацию.
Наставником может быть ваш знакомый, который имеет опыт во флиппинге. Опытный агент по недвижимости, который разбирается в подобном формате инвестиций. Или коллеги-флипперы. Не забывайте, что вы можете обратиться к нам. Мы проанализируем ваш проект, попробуем найти причину и разберемся, как изменить ситуацию.
Коллег-флипперов вы можете поискать в телеграме. Там есть несколько сообществ, в которых общаются флипперы из разных городов.