Menu
Основа основ. Выбрать объект действительно непросто. Грамотный выбор объекта складывается из нескольких составляющих:
Опыт и понимание рынка – звучит «общо», но иначе не сказать. Можно пренебречь опытом в случае, если вы сильный аналитик, пусть даже прикладывающий свои способности в другой сфере. Но, если и с аналитическими способностями так себе, то нужно прибегать к другим способам. Мы, конечно же, рекомендуем стать нашими партнерами и заняться флиппингом вместе. Но, есть и другие, разумеется, менее привлекательные варианты 🙂
Можно сделать подборку вариантов, которые вы найдете на ЦИАНе или других ресурсах, после чего обратиться за консультацией к знакомым риэлторам, чтобы они высказали своё мнение. Можно воспользоваться доступными сервисами, такими как flipio или flippet для получения сигналов о потенциально подходящих объявлениях, но важно понимать, что эти сигналы обязательно нужно внимательно перепроверять т.к. определенные важные детали (например, связанные с правом собственности – наследство, несколько собственников и т.д.) алгоритм может не учитывать.
Один из самых частых вопросов начинающих флипперов – как проверить квартиру перед покупкой. Ваши действия будут зависеть от того, какую конкретно квартиру вы покупаете. Если это новостройка, которую на котловане покупал 1 взрослый собственник, не состоящий в браке и не имеющий детей и продаёт после получения ключей, тогда доскональная проверка может не потребоваться. А если мы говорим о квартире, которую недавно получили в наследство, то тут другая история.
Решением будет привлечь к вопросу опытного проверенного риэлтора, либо заказать данную услугу в специализирующихся организациях. Стоимость у агента по недвижимости составит 50.000руб+. В организациях 35.000руб+, немного дешевле, чем у агентов. Глядя на эти цифры, можно без усилий посчитать, сколько заработает агент на проверке вашей квартиры 🙂 Но, агент может быть вам полезен в других вопросах, не стоит недооценивать риэлторов-профессионалов.
Проверять квартиру самостоятельно – однозначно рисковая затея для новичка. Даже опытные игроки, которые перепродали больше 10 квартир, скорее всего не будут сами заниматься проверкой, а обратятся за помощью к профессионалам.
= Также, не стоит забывать о страховании титула. Это страхование, которое покрывает риск потери права собственности на объект, признания сделки по приобретению недействительной. Подробно прочитать про титульное страхование можно тут . Мы также можем помочь вам получить лучшую цену на титульное страхование через наших партнеров. Звоните. =
Самое простое решение – на первых проектах не связываться с объектами со сложной историей. Рынок большой, есть из чего выбрать. Это не отменяет того, что самая выгодная покупка как правило сопряжена с шероховатостями в документах – выше риск, выше доходность. Однако, у вас впереди еще будет простор для экспериментов, не торопитесь с ними. Подробное описание самостоятельной проверки квартиры перед покупкой вы найдете вот здесь.
Первые проекты по флиппингу недвижимости не подходят для реализации ваших смелых дизайнерских идей. Выбирайте классические решения. Поэкспериментируете обязательно, но позже. Самые подходящие стили для первых проектов должны соответствовать вкусам большинства, нужно попасть в мейнстрим. На сегодняшний день наиболее подходящими являются «Прованс», «Минимализм», «Скандинавский» и «Неоклассика». Конечно, отделка должна быть релевантной объекту. Имеется в виду, что не нужно делать отделку по 50.000руб. за метр в квартире, которую вы купили по 100.000руб. за метр. Для классов «Эконом» и «Комфорт» нормальная стоимость отделки под ключ – до 30.000руб. за метр. Для объектов бизнес-класса – до 50.000руб. за метр. Для «Премиум» и «Элит» – от 50.000руб. за метр.
Что касается планировочных решений, тут также лучше выбирать «среднестатистический» вариант. Если в квартире требуется перепланировка, то лучше совершить ее по наименее болезненному сценарию, то есть – не влезая в сложные перепланировки, которые обязательно потребуют согласования. Минус согласования в том, что это потеря времени и денег, а флиппинг это не любит. Флиппинговыми квартирами чаще интересуются покупатели с ипотекой т.к. им очень удобно поместить в сумму кредита и отделку и мебель (если вы делаете полный флиппинг под заселение). А при ипотеке обязательно нужно готовить по квартире оценочный альбом, подготовка которого включает в себя выезд оценщика и проверку состояния квартиры. Несогласованная планировка в данном случае может привести к тому, что банк откажет в сделке по вашему объекту.
Не уверены, что нужно подробно расписывать данную ошибку, но пусть будет лишним напоминанием о том, что строители иногда ведут себя хуже подростков, которых первый раз оставили на выходные в квартире без родителей. Смыть строительный мусор в унитаз; забыть, что у тебя наполняется ведро воды и уйти обедать; позвать своих родственников для отмечания дня рождения в почти готовой квартире – просто самые свежие примеры из нашей памяти.
Да, для кого-то будет сложно переступить через себя и стать навязчивым, начать задавать прямые вопросы из серии «Почему это не сделано, хотя обещали сделать еще вчера?». Представьте, что это игра и вы играете роль «самого лучшего прораба на свете». Не стесняйтесь контролировать строителей. Поверьте, они к этому привыкли, поэтому когда видят, что за ними не следят, начинают расслабляться и стараться отвоевать себе побольше свободной территории. У них всегда будут какие-то, на первый взгляд, разумные причины для того, чтобы что-то не сделать, схалтурить, предложить менее подходящее для вас, но и менее трудозатратное для них решение. Конечно, не все бригады такие, но очень и очень большое их количество. Так что, не давайте им расслабиться!
Посещать строителей желательно 1 раз в 3 дня, минимум 1 раз в 5 дней. Но, это зависит от тех работ, которые они выполняют. Чем сложнее работы и важнее результат, тем чаще должны быть проверки. Если работа важная и недолгая, то можно и постоять над душой от начала и до конца процесса.
А если учесть, что мы говорим о ваших первых проектах по перепродаже квартир, то настойчивый контроль поможет вам быстрее набраться опыта для ваших следующих проектов.
Если вы понимаете, что строители много косячат и не укладываются в сроки, то нужно всерьез задуматься о том, чтобы быстро поменять бригаду. Как показывает опыт, если есть косяки в начале работы, то количество косяков к концу работы будет только нарастать.
Флиппинг это про скорость. Поэтому, каждый этап нужно максимально оптимизировать. Затягивать с публикацией вашего объявления не следует. Разве что в том случае, если вы уверены, что рынок вот-вот совершит резкий скачок вверх и вы сможете продать квартиру дороже, чем сегодня. Но, в ближайшее время подобных скачков не ожидается, так что можно этой вероятностью пренебречь. Теоретически, можно выставить квартиру в рекламу даже за месяц до окончания ремонтных работ, если вы делаете типовой ремонт и у вас есть визуализации, которые вы можете добавить в объявление. Но, самым разумным будет найти золотую середину – чтобы можно было уже с комфортом показывать квартиру потенциальным покупателям, но и не дожидаться полной готовности объекта. Этот срок – примерно за 1-2 недели до окончания работ.
При данной стратегии есть определенная вероятность, что покупатель видя, что работы не завершены, будет вносить свои пожелания, типа «Добавьте мне канал для кондиционера вот сюда» и прочее. Это может тоже затянуть процесс и добавить нервозности. Поэтому, кто-то предпочитает не устраивать ранних показов и дождаться полного завершения проекта, чтобы у покупателей не возникало искушения внести свои коррективы. Но, если вы хорошо умеете вести переговоры, в случае пожеланий покупателей, вы сможете еще дополнительно заработать на их пожеланиях.
Помните, что никто не мешает вам продать квартиру, в которой еще не завершены работы. Вы можете прописать условия по их завершению и приемке в договоре.
Посмотрите на большинство объявлений о продажах квартир. Это же стыд! Люди продают самую дорогую свою собственность, но даже не удосуживаются сделать нормальные фотографии. Не говоря об агентах. Человек профессионально занимается продажей недвижимости, но он не способен сделать фотографии с нормальной геометрией. Такова реальность. И для вас это хорошо. Это означает, что можно без особых усилий выделиться среди объявлений конкурентов.
Задача объявления – привлечь внимание и перевести потенциального покупателя на следующий этап воронки продаж – на показ квартиры. Поэтому, объявление должно быть оформлено соответствующе:
Фотографии с нормальной геометрией, с нормальным освещением. Прочитайте краткую статью по теме.
Объявление о продаже квартиры для флиппинга должно быть оформлено следующим образом:
Умело составленное объявление для вас не несет никаких затрат. Но, может стать выгодным преимуществом перед конкурентами. Нельзя пренебрегать этим. Привыкайте к профессиональной работе с самых первых своих проектов.
Агент по недвижимости, брокер, риэлтор, риелтор, эксперт по недвижимости – называйте как угодно, но смысл один. Этот человек должен быть Профессионалом в недвижимости. А таких, право слово, маловато. Специфика профессии заключается в том, что риэлтор должен быть неплохим психологом. И многие агенты этим навыком и ограничиваются. Они умеют наладить хорошие, порой дружеские отношения с собственником квартиры и благодаря этому стать его незаменимым помощником в вопросах недвижимости. Но суть профессии заключается не в этом. Тот агент, который нужен вам, должен обладать фундаментальными знаниями рынка. Он обязан знать город, районы города, их преимущества и недостатки, особенности различных домов, обязан быть знакомым с банковскими программами, страховыми, оценочными компаниями, коллегами по рынку, регистраторами и т.д. Много всего, да? Но именно такой человек вам и нужен.
Попробуйте найти агента по рекомендации, но после получения рекомендации обязательно проверьте его в публичных источниках. «Ой, Мариночка нам уже 3 квартиры продала, всё было отлично» – этого недостаточно. Нужно изучить социальные сети, поисковики, гетконтакт и т.д. Соберите информацию и проанализируйте. Что человек пишет, создает он впечатление Эксперта или нет, есть ли реальные отзывы о нём. Очень желательно, чтобы агент работал в компании, а не был вольным художником. Если он работает в компании, компания несет за него ответственность и нормальная компания обязана исправлять его возможные ошибки.
= А мы не преминем случаем и напомним о себе. Нужен будет настоящий профессионал – обращайтесь =
Опять о скорости. Лучше быстрее забрать деньги и начать новый проект, чем ждать оптимальной на ваш взгляд цены продажи. Оптимальную цену определяет рынок. И, если у вас нет просмотров объявления, звонков и показов – что-то идёт не так. Проанализируйте ситуацию, посоветуйтесь с риэлтором, с коллегами по флиппингу, позвоните нам, и если вы не допустили других ошибок, то к сожалению дело в цене.
Цена выхода из проекта определяется на этапе покупки квартиры для флиппинга, поэтому отсутствие покупателей может говорить о следующем:
Какой бы ни была причина, если её нельзя устранить, то у нас остается последний инструмент – цена. Не затягивайте, не добавляйте себе риск падения рынка. Скорректируйте цену. Но, только после того, как вы проанализировали ситуацию.
Спасибо за время, уделенное на прочтение статьи.
Хорошего вам дня и выгодных флиппинг проектов!