Давайте признаем, что 2022 год выдался непростым. В том числе для рынка недвижимости. Еще в начале года все ожидали, что низкие ставки на ипотеку и высокий спрос будут как минимум держать цены на уровне 2021 года. Однако, рынку пришлось прокатиться на так называемых «качелях». В начале года, после известных событий, был собран отложенный спрос. Люди, которые не решались принять решение о покупке, были стимулированы изменяющимися обстоятельствами. Поэтому, конец февраля, март и начало апреля выдались активными и у многих собственников появилась возможность продать свои объекты по максимальным ценам. Мы, в свою очередь, постарались избавиться от всех своих проектов, которые находились в работе. Часть проектов продавали прямо на середине ремонтных работ.
Но, после весеннего всплеска, началась летне-осенняя стагнация. Цены начали плавно, или не очень, ползти вниз. Люди, которые приняли экстренное решение о переезде вынуждены были продавать квартиры с большим дисконтом. Для них, в первую очередь, была важна скорость конвертации рублей, вырученных за продажу квартиру, на доллары или иную валюту. Курс летом-осенью благоволил к тому, чтобы продавать рубли.
События конца сентября отразились на рынке не так, как февральские. Отложенного спроса уже практически не осталось. Поэтому, никакого всплеска не последовало. Наоборот, люди притаились, не понимая, чего ждать дальше.
А мы, буквально за несколько дней до 21.09.2022, купили две квартиры с очень хорошими скидками. В ЖК «Государев дом» в районе Видного и в ЖК «Талисман на Дмитровской» около м. Верхние Лихоборы. Торговались очень агрессивно. Задействовали сразу нескольких наших сотрудников, чтобы доказать продавцам, что по цене нужно снижаться:) Объекты пока еще находятся в экспонировании, но по итогу должны выйти в плюс не смотря на падение рынка. В первую очередь благодаря тому, что покупали по самому низу рынка. Когда реализуем — обязательно опишем их в цифрах
Декабрь 2022 был на удивление активным. Ипотека даже побила новые рекорды. Связано это с тем, что покупатели испугались окончательной отмены субсидированной ипотеки, и побежали пользоваться «последним шансом» купить квартиру с хорошим ежемесячным платежом. В итоге же субсидии не отменили, а ограничили максимумом в 3%. Что тоже, сами понимаете, очень неплохо. Государство явно побаивается сдувать ценовой пузырь, накопившийся на рынке за период 2020 — начало 2022 года. Неподходящее сейчас время.
Поэтому, рынок будут стараться держать в стабильном состоянии. Вопрос в том, что расти уже явно некуда. Поэтому направление — только вниз. Застройщики будут стараться выводить меньше проектов, чтобы «переждать» непредсказуемый 2023 год. Это поддержит предложение без перегрева. Будут выдумывать очередные хитрости, как же сделать покупателям максимально небольшой платеж по ипотеке. Ведь именно сумма платежа как оказалось является ключевым фактором в принятии решения.
А вторичка, кстати, вполне себе жива! Те, кому нужно продать, вынуждены оперативно снижать цены. Продавцы всё таки понимают, что стоимость квадратного метра находится на пике, и готовы давать внятные дисконты. В размере до 10-15%.
Безусловно, есть категория жадин, которая считает, что «рынок всегда будет только расти». Но, реальность расставит всё на свои места. На растущем рынке когда ты ставишь цену выше рынка, рынок до нее как правило дорастает (если вы не совсем оторвались от реальности конечно). А на падающем рынке главная задача — успеть за падением. И не скупиться продать сейчас, но чуть дешевле ожиданий. Работали уже на таком рынке в 2015, знаем.
Делать нужно 3 простые вещи:
Легко, да? Шутка. Конечно, нелегко. Но когда нам было легко? А, точно, на растущем рынке! Но растущий рынок сформировал большое количество любителей флиппинга, которые фактически прокатились на его волнах. Хотя могли допускать множество ошибок на различных этапах этой весьма непростой деятельности.
А вот 2023 год по-настоящему покажет, кто на что способен. Можно выбрать стратегию ожидания и затаиться пока рынок как минимум не встанет на стабильных ценах, но не все готовы просто заморозить свою деятельность.
Некоторые наши коллеги по рынку выбрали модель работы с инвесторами в флиппинг когда с инвестора берут фикс. По нашему мнению из этого можно сделать два вывода:
Торговаться как лев! Выжимать максимум из продавца. Но, не забывать выказывать ему уважение, чтобы не оттолкнуть. Аргументировать быстрой сделкой, быстрыми деньгами. Погружаться в ситуацию продавца, задавать больше вопросов для понимания того, какие аргументы можно для него подобрать. Если он продает чтобы купить — спокойно можно самостоятельно подобрать ему хороший вариант и тоже поторговаться, но уже за него.
Пользоваться специальными сервисами для поиска самых выгодных вариантов (флипио, флиппет). Но помнить о том, что финальный анализ всегда делается вашими руками.
Постоянно находиться в поиске, не торопиться и не суетиться. Даже если вариант вам очень понравился эмоционально, хладнокровно составляйте финансовую модель флиппинг проекта. Кстати, о составлении финансовой модели мы обязательно напишем в следующих статьях.
Постараться по возможности избежать подготовки дизайн-проекта. Для тех, кто занимается флиппингом давно, или работает в низком ценовом сегменте, это стандарт. Да, хочется подходить фундаментально, но если вы уже сработались с бригадой и знаете, какая отделка заходит покупателям, можно проект не составлять.
Не слезать с рабочих. Сейчас не время лениться! Пусть ваши рабочие об этом знают лучше всех. Постарайтесь сделать рекордно-быстрый ремонт. Когда рынок медленно падает, каждая минута на счету.
Начинайте продавать как можно скорее. Можно даже смухлевать и выложить фотографии похожей квартиры. Соберите отложенный спрос. Показывайте квартиру пока еще не все работы доделаны. Пользуйтесь своим мастерством переговорщика и обаянием. Убедите покупателей, что всё будет готово совсем скоро. И замотивируйте ваших рабочих и поставщиков всё сделать наиболее быстро.
Волшебной таблетки тут нет. Только ваш опыт, цифры и грамотная финансовая модель. Не ленитесь её составлять. Вы будете чувствовать себя спокойно, понимая, что есть 3 сценария выхода из проекта. Оптимистичный, нормальный и пессимистичный. Ну чувствуете, что не продается по оптимистичному — спускайтесь до нормального. Скорость принятия решений сейчас особенно важна.
Если вы боитесь заниматься флиппингом на падающем рынке — не занимайтесь им, не мучайте себя. Если у вас не получится (а риск этого весьма реален), то вы потеряете веру в свои силы. Зачем так себя травмировать. Лучше обратитесь к профессионалам.
Но, если вы чувствуете, что умеете работать в новых реалиях — инструменты (Эксель, ЦИАН и т.д.) в руки и вперёд!
Помните, что мы всегда готовы вам помочь и взять не себя реализацию проекта. Сейчас мы беремся только за максимально проверенные варианты. Их мало, но они есть. На связи!)
