Menu
Для России флиппинг (flipping) недвижимости это, с одной стороны, новая, а с другой стороны, давно известная стратегия заработка на перепродаже недвижимости.
Начнём с терминологии. Flipping переводится с английского как «переворачивание» (от глагола to flip – переворачивать). Суть данной инвестиционной стратегии заключается в том, что вы приобретаете что-то (не обязательно недвижимость), у чего есть потенциал быстрого роста стоимости. После чего реализуете потенциал и быстро это что-то продаёте.
Как правило «что-то» – это объект недвижимости. Но сам по себе термин flipping более широкий и включает в себя, например, покупку акций на IPO (первичное размещение акций компании на рынке) с ожиданием их быстрого роста и перепродажи.
В США популярен в основном house flipping, то есть перепродажа частных домов. Связано это с тем, что рынок частных домов в США развит значительно лучше, чем в России и является там основой рынка недвижимости. В отличие от многоквартирных домов, являющимися основным жильём у нас.
Флиппинг в США очень популярен и давно укоренился как одна из самых популярных стратегий инвестиций в недвижимость. Про флиппинг регулярно снимаются реалити-шоу, ведутся Youtube-каналы. Даже существует популярная игра под названием «House flipper».
Для того направления флиппинга, которое сейчас набирает популярность в России, и уже десятки (если не сотню лет) популярно в США, лучше подойдут немного другие термины – «fix and flip» или «reno flip». То есть, купленное «что-то» необходимо сначала улучшить или починить, а уже потом продавать.
Флиппинг можно назвать девелопментом в миниатюре. Ведь суть девелопмента в том, чтобы купить/арендовать участок земли, либо здание, создать добавочную стоимость (построить новое здание, обновить старое здание) и продать с извлечением прибыли.
Между прочим, у глагола to flip есть еще один перевод – «щелкнуть». Нам он нравится даже больше, ведь всегда приятно представить, как у тебя по щелчку появляется прибыльный инвестиционный проект.
Человеку, который не является профессионалом недвижимости, крайне сложно подобрать объект, который быстро вырастет в цене благодаря таким факторам как транспортная доступность или улучшение инфраструктуры. Да, если у вас есть доступ к закрытой информации о том, что власти Москвы утвердили открытие новой ветки метро и кроме вас об этом точно ещё никто не знает, то, согласны, это можно назвать поводом для флиппинга в локации где появится эта новая ветка.
Но давайте рассмотрим другую ситуацию. Квартира находится в плачевном состоянии (квартира с «бабушкиным» ремонтом, в которой помимо бабушки жили еще 7 кошек) и в ликвидном районе, квартиры в котором продаются быстро. Экономику флиппинга при таких вводных просчитывается легче. Именно это придаёт уверенности тысячам флипперов, которые реализуют свои проекты по всей России.
Ты видишь, что в одном и том же доме квартира с ужасным ремонтом стоит на 2млн дешевле, чем квартира с современным ремонтом. Понимаешь, что способен выгодно сделать хороший ремонт в этой квартире. Покупаешь квартиру, делаешь ремонт, продаешь с прибылью. Казалось бы, что может быть проще?!
Конечно, не всё так просто, и для реализации успешного флиппингового проекта необходимо обладать конкретными компетенциями, навыками и/или надежными партнёрами. Подробно мы разбираем это в других статьях. А сейчас поговорим про основы этой интересной и, при правильном подходе, прибыльной деятельности.
Теперь рассмотрим вопрос «где деньги, Зин?». Точнее, «за счет чего формируется прибыльность флиппингового проекта».
И вот тут есть небольшая проблема. Из-за того, что рынок недвижимости существенно вырос за последние несколько лет (за 2020-2022 годы, стоимость квартир в Москве в среднем выросла на 40%), возникает иллюзия того, что что бы ни купил флиппер, из всего получится прибыльный проект. Но, по факту, во многих случаях прибыль появилась только благодаря росту рынка. Это важно понимать.
Кстати, весьма вероятно, что именно такой опыт ваших знакомых и друзей привёл вас на наш сайт.
Мы убеждены в том, что флиппинг это далеко не самая простая деятельность. Поэтому и вас просим относиться к ней со всей серьезностью и ответственно подходить к каждому этапу флиппинга.
Если вы хорошо понимаете рынок недвижимости, умеете анализировать и точно оценивать конкретный объект, а также обладаете определенным уровнем везения, то у вас всё должно получиться. Уже на этом, самом первом этапе флиппинга, вы сможете обеспечить себе выгодную инвестицию.
Существует категория флипперов, которые практически ничего не вкладывают в купленный объект. А прибыль получают только за счет выгодной покупки и умелой продажи.
Наша компания в основном подбирает квартиры или апартаменты в новых ЖК. Квартиры в которых сдаются без отделки. Экономика и срок таких проектов достаточно легко просчитывается. Плюс, делать отделку в новостройке легче и почти всегда дешевле, чем переделывать отделку в старом жилом фонде. Также, в старом фонде выше вероятность столкнуться с необходимостью масштабных ремонтных работ. Например, если обнаружились проблемы с коммуникациями или деревянными перекрытиями. Это приводит к затягиванию и удорожанию отделочных работ. Однако и маржинальность (разница между суммой покупки (+ вложений) и продажи) проекта в старом фонде потенциально может быть выше, чем в новостройке.
Самый сложный для новичка этап. Найти хорошую и недорогую строительную бригаду – задача не из легких. Но, если вы с ней справились, то вы молодец. «Справились» означает, что вы смогли найти надежную бригаду. Которая умеет делать качественную отделку. Не затягивает сроки. Понимает ваши пожелания. И берет не более 10тыс рублей за работу «под ключ» за метр. Это если мы говорим про Москву и Московскую область. Строительных бригад в столице очень много и реальность такова, что одни берут за работу 30тыс рублей, хотя качество могут обеспечить не выше, чем бригады за 10тыс рублей. Поэтому, найдя экономически-выгодную бригаду вы становитесь еще на шаг ближе к успешному флиппинговому проекту.
Помимо этого важно сделать соответствующий объекту ремонт. Не нужно укладывать паркет в 30-метровой квартире в Саларьево, которую вы планируете продать за 6млн.
Цена продажи в первую очередь будет формироваться из того, насколько удачно вы выбрали объект. И насколько качественный и подходящий ремонт вы в нем сделали. Но и на этом этапе не поздно повлиять на цену квартиры. Только никогда не забывайте, что сила флиппинга в скорости. Лучше сделать 4 проекта за год с доходностью 500 т.р. с проекта, чем 3 проекта с доходностью 600 т.р. с проекта (4*500=2000 > 3*600=1800). Поэтому старайтесь не затягивать продажу. Даже не смотря на то, что в какой-то проект вы вложили часть своей души и уверены, что теперь он бесценен.
Постарайтесь поймать ту самую сбалансированную цену. Легко сказать, да? Тогда вот вам небольшой лайфхак. Выводите на первые дни (5-7 дней) квартиру в продажу выше рынка. Это необходимо для того, что именно такую квартиру, в этом районе, сейчас кто-то ищет. И ждёт, пока вы наконец разместите объявление. В нашей (не флиппинговой) практике был случай, когда наш клиент смог продать квартиру примерно на 20% выше рынка т.к. его соседу крайне нужно было расшириться, а квартира нашего клиента была единственным вариантом.
Для того, чтобы цена, которую вы будете ловить, была как можно выше, продавайте квартиру профессионально. Сделайте качественные фотографии с правильной геометрией и освещением, которые раскроют лучшие стороны квартиры. Есть хороший вид из окон – фотографируйте его. Есть кладовое помещение – фотографируйте его. Напишите продающее объявление. Проводите качественные показы квартиры, вникая в ситуацию покупателей, презентуя квартиру с лучшей стороны. И не забудьте, что нужно заложить хотя бы небольшое пространство для торга. Все всегда хотят скидку. Удовлетворите их ожидания, заложив лишние 100тыс на торг.
Вот за счет чего на флиппинге можно заработать. И, на сегодняшний день, заработать можно хорошо. Мы предлагаем сотрудничество с доходностью 20%+ годовых, с учетом всех расходов (важно, что с учетом налогов) и без учета кредитного (ипотечного) плеча. Как правило, доходность получается выше, но мы не любим привлекать партнеров излишне громкими обещаниями.
При занятии флиппингом без партнеров, соблюдая все правила, укладываясь в сроки проектов и грамотно оптимизировав налоговую нагрузку, при условии выполнения за год 3-4 проектов, реально иметь доходность более 30-35% годовых. Если набьете руку – найдете по-настоящему хорошую бригаду по соотношению цена/качество, научитесь пользоваться ипотекой так, чтобы не подвергать опасности своё финансовое благополучие и научитесь быстро снимать обременение с квартиры – можно говорить о доходности 60%+.
| Квартира | 32м, 3/8 этаж |
| Сумма покупки | 5 000 000,00 ₽ |
| Расходы на оформление покупки | 10 000,00 ₽ |
| Расходы на ремонт 22.000р/метр | 704 000,00 ₽ |
| Расходы при продаже квартиры | 4 000,00 ₽ |
| Коммунальные платежи | 15 000,00 ₽ |
| Сумма продажи | 6 500 000,00 ₽ |
| Налоги | 89 180,00 ₽ |
| Прибыль | 677 820,00 ₽ |
| Срок проекта | 100 дней |
| % годовых | 42,49% |
В завершении статьи отметим, что мы с большим позитивом смотрим на развитие флиппинга в России. Основывается позитив на том, что в нашей стране долгое время практически не было разнообразного жилого фонда, и не стояла задача обеспечить качественным жильём массового потребителя. Но, за последние десятилетия рынок недвижимости сильно изменился и разнообразился. Это является верным знаком того, что рынок недвижимости готов к формированию внутри себя отдельного рынка флиппинга. Для информации – в США за 2017 год было реализовано более 200 тысяч флиппинговых проектов.