flipping.moscow

Флиппинг (flipping)
04.12.2022

Флиппинг квартиры. 8 этапов проекта.

В этой статье мы расскажем о том, что ждет на пути начинающего флиппера и как избежать кучи ошибок во флиппинге недвижимости. Опытным инвесторам тоже будет интересно «сверить часы» и, возможно, почерпнуть что-то новое.

В этой статье мы расскажем о том, что ждет на пути начинающего флиппера и как избежать кучи ошибок во флиппинге недвижимости. Опытным инвесторам тоже будет интересно «сверить часы» и, возможно, почерпнуть что-то новое.

Содержание:
Этап 1: Подготовка к проекту

У нас есть отдельная подробная статья о том, как подготовиться к флиппинг проекту. Прочитать ее можно здесь.

Для подготовки к флиппинг проекту вам нужно сделать следующее:

  • Определите бюджет вашего проекта.
  • Распишите весь проект по этапам и просчитайте все возможные расходы.
  • Найдите строительную бригаду.
  • Определитесь с дизайнерским решением и выберите материалы.
  • Изучите основы фотосъемки интерьеров.
  • Одобритесь по ипотеке.
  • Найдите тех, с кем будете советоваться в сложных ситуациях.
 

Когда будете расписывать предполагаемые расходы, не забудьте про неочевидные платежи, такие как: расходы при покупке (нотариальные документы, пошлины, аккредитивы); коммунальные платежи на период владения квартирой; налоги с продажи квартиры; предпродажный клининг и т.д.

Этап 2: Выбор квартиры

На этапе подготовки к флиппинг проекту вы определили свой бюджет, а значит примерно понимаете, какие локации сможете себе позволить. Очень желательно, чтобы ваш бюджет позволил вам выбрать проект, который будет не только перспективным с точки зрения прибыли, но и удобным с точки зрения логистики для доставки материалов, контроля строительных работ и показов квартиры покупателям. Будет неправильно, если ваш первый опыт в перепродаже квартир доставит вам негативные эмоции из-за излишней потери времени на дорогу.

После того, как вы определились с локацией, приступайте к выбору самой квартиры. Мы работаем в основном квартирами с 1, максимум с 2 комнатами. По нашей статистике самыми прибыльными являются квартиры с 1 комнатой, но разница с 2-комнатными квартирами незначительная. Часть коллег по цеху считает, что самые выгодные и быстрые проекты получаются именно на квартирах с 2 комнатами. Из чего делаем вывод, что выбрав 1 или 2 комнаты, вы не ошибетесь. Квартиры от 3 комнат это специфический продукт. На них можно заработать больше, но и риска зависнуть тоже больше. Мы такими проектами не занимаемся, но планируем заниматься. Когда сформируем опыт – поделимся с вами. То же самое можно сказать и про флиппинг недвижимости бизнес, премиум и элит классов. В этих классах точно есть перспектива, но нашего опыта пока недостаточно, чтобы с уверенностью публиковать какие-либо цифры доходности.

Выберите тип флиппинг проекта

Далее, нужно определиться с тем, будете вы работать по квартирам, в которых уже есть отделка, но она устарела, или по новостройкам без отделки. Работать по «бабкиным» квартирам несколько прибыльнее, чем по новостройкам, но значительной разницы нет. Но, процесс отделки усложняется и растягивается т.к. нужно демонтировать старую отделку, вывозить мебель и нередко сталкиваться с неожиданными дополнительными работами, как правило с коммуникациями. Плюс, сами работы могут быть сложнее, потребуют высокой квалификации ремонтной бригады. И, как следствие, бОльших расходов с вашей стороны.

«Первый и последний не предлагать, рядом с метро, центр». Данный стереотип пока был разрушен только на ½ — с появлением пентхаусов и ситихаусов. Но, для флиппинга недвижимости лучше взять на веру слова Виктора Цоя и отказаться от рассмотрения первого и последнего этажей. Опытным флипперам такие варианты подходят, но по началу разумнее будет их избегать.

Как поступить лучше всего

Избегайте свежих наследств. Не ввязывайтесь в сделки, где продавец действует по доверенности. Не связывайтесь с альтернативными сделками. В общем, всячески старайтесь найти юридически чистую квартиру. И обязательно заказывайте проверку документов перед покупкой. По этому вопросу обращайтесь к нам, мы в нём профессионалы.

Когда будете высчитывать цену продажи не забывайте о том, что цены, которые вы видите на ЦИАНе и других сайтах – это не цены продажи, а желания продавцов. Реальные цены всегда будут ниже (кроме редких случаев аукционов на повышение).

Этап 3: Переговоры и сделка по покупке квартиры

На сегодняшний день (декабрь 2022г.) на дворе «рынок покупателя». Ипотечные ставки растут, спрос на новостройки поддерживается в основном субсидированными застройщиками ипотечными ставками. Государственную поддержку ипотеки планируют отменить, либо сильно сократить. Но на вторичное жилье субсидированных ставок нет т.к. продается оно физ лицами и некому ставки субсидировать. Так что продавцы стали более сговорчивыми и их с большой вероятностью можно продавить по цене и по другим условиям сделки. Дисконты составляют до 5-7% от стоимости квартиры. В случае негативного информационного фона, дисконты будут увеличиваться. Но, когда обстановка меняется, нужно очень аккуратно подходить и к выбору объекта и к началу флиппинг проекта в принципе.

Как вести переговоры

В переговорах пользуйтесь тем, что у вас наличные деньги и вы готовы быстро выйти на сделку. Если у вас ипотека, то она обязательно должна быть предварительно одобрена, это тоже может быть аргументом к торгу. Вы готовы быстро выходить на сделку и продавец быстро получит деньги за продажу. Также можете пользоваться аргументами о том, что рынок начинает идти вниз (подкрепляя конкретной аналитикой) и продавцу сложно будет найти клиентов.

Не ведите переговоры о цене в режиме «онлайн». То есть, если вы получили предложение по цене, то возьмите паузу, чтобы подумать. Эмоциональные решения здесь противопоказаны.

Техники торга

Есть интересная техника торга, когда вы называете цену, существенно ниже цены в объявлении, например, в объявлении 7,5млн, а вы предлагаете 6,5млн. Продавец конечно будет шокирован такой дерзостью и будет рассказывать родным («представляешь, мне один балбес 6,5млн предлагает, вот же наглость!»). После этого вы должны плавно повышать цену — позвонить на следующий день с посылом «Здравствуйте, уважаемый продавец! Вы наверное не помните меня, но я звонил вам вчера и предлагал 6,5млн за вашу квартиру. Я тут подумал, и решил поднять предложение до 6,6млн. Как на это смотрите?». Логика такого торга заключается в том, что снижая планку торга вы можете выторговать больше. И продавцу психологически будет легче дать вам скидку тк сыграв на большое понижение и потихоньку начиная повышаться по цене, у продавца создается впечатление, что это он у вас выторговывает повышенную цену с 6,5млн, а не вы его понижаете с 7,5млн.

Ну и главное правило – адекватность. Не ведите себя вызывающе. Да, это переговоры, это торг, но всё нужно делать с улыбкой и доброжелательностью, чтобы продавец не пошел на принцип «Я этому *** даже за 10млн не продам квартиру, надо же быть таким козлом!».

Кстати, с момента внесения оплаты за квартиру, начал тикать срок вашего проекта и высчитываться % годовых. Так что нужно ускоряться.

Этап 4: Ремонтные работы

Этот этап должен занять у вас примерно 45-60 дней. В случае, если вы купили квартиру со старой отделкой, то прибавьте еще дней 5 на демонтаж и вывоз строительного мусора. Можно уложиться и в 15-30 дней, но это сроки для тех, кто уже на опыте. 

Описывать этапы отделочных работ мы здесь не видим смысла, про это можно почитать много где, но лучше обсудить с вашим прорабом, чтобы понимать, как конкретно будет работать ваша бригада.

Что можем посоветовать

Если говорить о советах для этого этапа, начнем с того, что нужно попробовать договориться с продавцом о том, что какие-то работы в квартире начнутся уже в момент регистрации договора в Росреестре. Порой такая договоренность позволит вам выиграть 1-2 недели времени и неплохие % доходности в годовом выражении. Далее, важнейший вопрос – финансы. Всё нужно проговаривать только на берегу и фиксировать письменно, чтобы потом вами не манипулировали. Конечно, договор это идеальный вариант, но в реальности мало кто будет готов его с вами заключить и дать при этом рыночную цену на работы. Проговорите также заранее сколько будут стоить дополнительные работы, которые могут всплыть в процессе ремонта. Ну и конечно – оплата только по факту выполненных работ.

Контроль рабочих

Следующий важный момент – контролируйте рабочих постоянно! Даже если у вас есть прораб, которому вы доверяете, лучше регулярно приезжать на объект. Тогда строители будут в тонусе и будут меньше расслабляться. Также, желательно самостоятельно закупать материалы, а не передавать эту функцию прорабу. Поддельные чеки никто не отменял. Все договоренности фиксируйте текстом, а не устно. Договорились о чем-то – продублируйте в вотсап, чтобы потом не было дискуссий о том, кто что забыл сделать и кто кому что обещал. И договаривайтесь о чем-то через прораба, а не напрямую со строителями.

Этап 5: Подготовка к продаже квартиры

Подготовка к продаже включает в себя следующее:

  • Хоум-стейджинг.
  • Фотографии квартиры и объявление о продаже.
  • Готовность всех документов.
  • Подготовьте ответы на возможные вопросы.
  • Сделайте генеральную уборку.
 

На первый взгляд этот этап может показаться не самым важным, но в успешном проекте флиппинга всё должно быть идеально. Если всё будет идеально – вы больше заработаете.

Хоум-стейджинг

Хоум-стейджинг – комплекс мер по формированию наиболее продающего облика квартиры. Включает в себя элементы декора, освещения, цветы, растения, запахи и прочие детали. Иногда стейджинг начинается не с самой квартиры, а уже с подъезда. Если на вашем этаже мусор, перегорела лампочка – не поленитесь и устраните то, что легко устраняется. Можно договориться с вашими рабочими, чтобы они за небольшую плату привели в порядок ваш этаж или частично подъезд.

Про важность хороших фотографий мы уже несколько раз писали, но почему бы не повториться. Изучите основы фото интерьеров. Сделайте не менее 15 фотографий квартиры. Фото должны отражать все преимущества квартиры и не забывайте про подъезд, двор, виды из окон и т.д. Сейчас достаточно популярным стали видео-туры по квартире. Мы не очень верим в их эффективность, но хуже они не сделают. Поэтому дополнительно можете снять видео-прогулку по всей квартире.

Объявление о продаже тоже составляйте с умом. Не используйте пространные фразы из серии «уникальная квартира, которая сделает вас счастливыми», пишите конкретные преимущества, например «постирочная 2,5м, легко помещается стиральная машина, сушилка, гладильная доска с утюгом».

Не забудьте про документы

Обязательно нужно быть готовым с точки зрения документов. Подготовьте нотариальные документы если они вам требуются (согласие супруга на продажу, брачный договор и т.д.). Также, составьте список возможных вопросов и ответов на них, чтобы вас не поставили в тупик вопросы покупателей. Например, как вы будете отвечать на вопрос «А почему вы продаете квартиру, которую 2 месяца назад купили? Она какая-то проблемная?».

Этап 6: Поиск клиентов и переговоры

2-4 недели в среднем должен занять у вас данный этап. Это нормально, если вы быстро находите клиента, так и должно быть. Для этого вы и проходили все предыдущие этапы.

Велосипед в вопросе поиска клиентов выдумать достаточно сложно. Главными инструментами являются ЦИАН, Авито, Домклик, Яндекс Недвижимость. В зависимости от региона, где вы организуете флиппинг недвижимости, самые эффективные сайты для размещения объявлений могут разниться.

Где размещать объявление

Мы считаем, что объявления нужно выкладывать везде. Многие агенты по недвижимости ограничиваются ЦИАНом и в лучшем случае Авито. Факт, что в Москве и Московской области почти все клиенты приходят через ЦИАН, но бывали случаи, когда клиент находился и через другие сайты.

Размещение объявлений на всех сайтах однозначно станет вашим преимуществом. Не поленитесь, заведите аккаунты везде, они вам пригодятся. Ведь если вы начали заниматься флиппингом, он вас уже вряд ли отпустит.

Обязательно нужно сразу добавлять квартиру на Домклик т.к. клиентов с ипотекой Сбербанка много, и они обычно получают скидку 0,3% если объект есть на Домклике. И чтобы они получили скидку, квартира должна провисеть на Домклике минимум 2 недели.

Доведите информацию о  продаже квартиры до соседей. Часто именно соседи, которым нравится район и дом, которые не хотят менять локацию, становятся покупателями.

И снова переговоры

Относительно переговоров – читайте пункт о переговорах при покупке, при продаже всё почти точно так же. Будьте позитивны, адекватны. Преследуйте свои интересы, но без эмоций. При торге берите паузу. Не забывайте подробно выяснять ситуацию клиента. Информация о ней может служить хорошими аргументами для противодействию торгу. Например, у покупателей неудобный банк по ипотеке, или ипотека вообще не ободрена. Можно сказать «Константин, поскольку у вас ипотека еще не одобрена, и мне придется ждать, готов на сумму +100тыс. Подписываем авансовое соглашение, снимаю квартиру с рекламы на 7 дней и жду пока вы одобритесь».

Переговоры должны закончиться либо прямым и быстрым выходом на сделку, либо авансовым/залоговым соглашением с последующим быстрым выходом на сделку.

Как правило, заключают именно авансовое соглашение, хотя оно не гарантирует выход на сделку и не несет финансовой ответственности для сторон. Соглашение о задатке более надежный вариант (сумма, вносимая покупателем не возвратная, если он просто «передумал» покупать квартиру, но и продавец обязан вернуть сумму задатка в двойном размере, если «передумал» он), но оно не так распространено по ряду причин.

Этап 7: Сделка по продаже квартиры

1-2 недели без учета регистрации договора должен занять у вас данный этап.

Длительность сделки сильно зависит от вас. К сожалению, часто получается так, что из-за невнимательности или несобранности, на этапе проведения сделки теряется уйма времени. Помните: вы оптимизировали предыдущие этапы не для того, чтобы растратить всё сэкономленное время на сделке!

Вы должны сделать всё, что зависит от вас и, по возможности, координировать и ускорять действия покупателя.

Готовьтесь заранее

По возможности готовьте необходимые для сделки документы заранее. Точный список документов, который требуется для проведения сделки будет зависеть от конкретной ситуации вашего покупателя. Скорее всего, у вашего покупателя будет ипотека, а у каждого банка могут быть свои требования по документам. Поэтому, полностью подготовиться заранее у вас вряд ли получится. Плюс, у части документов есть срок действия, который может истечь к моменту, когда они потребуются. Но, выписка из ЕГРН или согласие супруга на продажу могут быть вами подготовлены в любой момент до сделки.

Этап 8: Выплата налогов

Ох уж эти налоги. Тонкая и индивидуальная тема. Подробно мы её разберем отдельно. Здесь обозначим основные моменты.

Налоговую декларацию вам нужно будет подать в год, следующий за отчетным, то есть за 2021 год в 2022 году. Для физ лиц и ИП срок – до 30 апреля.

Для начала, нужно понять, сколько флиппинг проектов в год вы планируете делать. Если в год получится не больше 2 сделок по продаже, то удобнее оформлять всё на физ лицо. Тогда вы будете платить 13% НДФЛ на разницу между стоимостью покупки и стоимостью продажи. Например, купили квартиру за 5млн, продали через 3 месяца за 6,5млн, налогооблагаемая база получается 6,5млн – 5млн = 1,5млн. С 1,5млн платите 13% = 195тыс.

Начиная от 3 сделок возникает риск того, что вы попадете в поле зрения налоговой т.к. такая активность может быть признана предпринимательской деятельностью (вас обвинят в том, что вы обогащаетесь за счет перепродажи квартир) и, если у вас не будет аргументов, которые убедят налоговую в обратном, вам вменят предпринимательскую деятельность и доначислят налог. Без учета штрафов и пеней, вам нужно будет уплатить налог с полной стоимости продажи — 6,5млн, и он составил бы 845тыс, на 650тыс больше. Существенный риск. Последнее время, к сожалению, происходят проверки и при 2х сделках в год.

Да, проверки налоговой бывают достаточно редко, и у нас есть знакомые флипперы с успешными продажами более 10 квартир в год от физ лица. Но, мы тут собрались не чтобы успокоить друг друга, мол «все так делают». А чтобы систематизировать и оптимизировать процессы флиппинга. Поэтому оптимизируемся, платим налоги и спим спокойно.

При ведении деятельности через ИП, для среднестатистического флиппера самый выгодный вариант налогообложения – УСН на 15% (доходы минус расходы).

Выводы:

Чем лучше систематизирована наша работа, тем выше наши результаты. Можно поделить флиппинг на 2 этапа, можно на 8 как мы, а можно на 32. Это делается для того, чтобы понимание всего проекта, контроль над ним и над процессами были лучше. Слона нужно есть по частям. Если у вас есть своя, авторская систематизация – делитесь в комментариях, нам будет интересно почитать.

Изучите другие наши материалы про флиппинг квартир:
Share on vk
VK
Share on odnoklassniki
OK
Share on telegram
Telegram