Menu
В этой статье мы расскажем о том, какие самые базовые правила нужно соблюдать, чтобы минимизировать риски своих первых проектов по инвестированию в недвижимость – флиппингу.
Обязательно прочтите остальные наши статьи по теме флиппинга. Ссылки на них будут внизу этой страницы.
Мы настоятельно рекомендуем не заниматься флиппингом самостоятельно пока вы не поняли полностью все его процессы. И не оптимизировали их. Но, если вы хорошо подумали и решили, что будете заниматься им самостоятельно, сделайте хотя бы первые 2-3 проекта совместно с уже практикующими флипперами. Мы всегда готовы вам в этом помочь.
Итак, приступим.
Некоторые компании, занимающиеся флиппингом, транслируют сумасшедшие цифры прибыли – 80-100% годовых. Но, их расчеты основаны на том, что флиппер использует кредитное плечо для реализации проекта.
Это очень опасная практика!
За последние несколько лет кредитная нагрузка на среднего россиянина очень сильно возросла. Авторитетные источники называют текущие цифры астрономическими.
В погоне за быстрой прибылью (а именно так может выглядеть флиппинг в глазах некоторых) люди готовы влезать в необдуманные кредиты.
Теперь представьте ситуацию, что вы взяли большой кредит на финансирование флиппинга, но по неопытности ваш первый проект получился не самым удачным. Купили квартиру по рыночной стоимости, а не ниже рынка. Нашли недобросовестных строителей, которые ушли в запой после аванса и затянули ремонт. Сильно увеличилась смета на ремонт. В результате проект затянулся уже на 5 месяцев. Всё это время вы платите по кредиту и с каждым платежом ваша прибыль тает. Из-за давления кредитных платежей, чтобы компенсировать потери, вы выставляете квартиру по стоимости выше рыночной и не получаете звонков. Как считаете, вы будете волноваться в данной ситуации? Мы уверены, что да. А если еще представить, что рынок плавно пойдёт вниз, и вы не будете успевать с корректировкой цены..
Вывод – если берёте кредит, предварительно всё очень хорошо просчитайте. Как Центробанк – составьте несколько сценариев развития событий. И возьмите по умолчанию негативный сценарий. Пусть лучше вы меньше заработаете на своей первом проекте, но получите ценный опыт.
Проект флиппинга должен быть предсказуемым и просчитываемым. А просчитать его в случае, если вы выбрали непопулярный район будет сложно. Понимаем, что иногда можно наткнуться на вариант, который на первый взгляд покажется вам привлекательным Если при оценке суммы продажи квартиры после флиппинга вы основываетесь на 2-3 объявлениях ЦИАНа, то это мягко говоря ненадежная оценка. Выберите популярный и понятный район, как вариант – недавно сданную новостройку, в районе где много предложений по квартирам без отделки и дефицит квартир с хорошим современным ремонтом.
Большинство наших проектов мы реализовываем в недорогих новых районах Москвы или ближайшего Подмосковья. Учитывая строительный бум последних лет, таких районов сейчас достаточно не только в столице, но и в других крупных российских городах.
Если вы выбрали для флиппинга квартиру в старом фонде, то есть большая вероятность того, что у квартиры есть обширная история владения. Перепродажи, наследства, несколько собственников, доли выделенные детям, разведенные супруги и прочее. И если в цепочке владения квартирой было что-то подозрительное, например один из собственников обанкротился или попал в тюрьму – это серьезный повод задуматься, нужно ли приобретать эту квартиру. Но, если квартира хорошо подходит для флиппинга и не получается найти более интересные варианты, квартиру нужно обязательно проверить.
Для проверки необходимо нанять юриста (но юриста, который специализируется именно на недвижимости, а не «знакомого, который юрфак заканчивал») или воспользоваться услугами агентства недвижимости. Казалось бы, мы живем в век высоких технологий и искусственного интеллекта, но серые схемы или банальные ошибки гос органов не исключены. Вот вам пример того, что может произойти если не проверять квартиру при покупке.
Подобный риск (хотя он и небольшой) может превратить задумку с флиппингом в очень большую проблему. Не забывайте о нём.
Риск возникновения проблем со строительной бригадой достаточно высок. Именно он отпугивает многих потенциальных флипперов. И отпугивает не без оснований.
В России традиционно царит хаос в вопросе ремонтов. Как правило бригада ищется по сарафанному радио: кто-то из ваших знакомых недавно делал ремонт и ему посчастливилось с 3й попытки найти хорошую бригаду. Обычно договор со строителями не заключается, финансовые отношения не задокументированы и заказчик никак не защищен. В нашей практике было много разных ситуаций со строителями. Даже на элитных объектах, на которые мы брали самые лучшие бригады в Москве с оплатой 25-30 тысяч рублей за метр (имеется в виду оплата только за работы, без учета стройматериалов) мы имели сложности с попаданием в смету и со сроками ремонта.
Основной вывод, который мы сделали из нашего опыта – строителей нужно постоянно контролировать. Какими бы квалифицированными вам ни казались ваши строители, если нет надлежащего контроля, проблем не избежать.
В идеале, строительные работы необходимо контролировать 1 раз в 2-3дня. Имеется в виду выезд на объект. Если ведутся сложные работы, в которых особенно важна квалификация строителей, например, работы по сантехнике, проверять их нужно каждый день.
Нередко бывает, что ремонтники затягивают работы в связи с тем, что одновременно занимаются несколькими проектами и им не хватает ресурсов. Бывает, что часть бригады вынуждена вернуться на родину из-за миграционных проблем. Бывало и такое, что бригада просто пропадает, оставив на объекте своё оборудование.
Чтобы все эти форс-мажоры сильно не повлияли на ваш проект, вам нужно постоянно контролировать качество и сроки работ и иметь запасную бригаду на случай если текущая бригада вас не подведёт.
Сильная сторона флиппинга это его скорость, и ремонт не должен затягиваться. Вдруг начнется падение рынка. Или в том районе, в котором вы выбрали квартиру, сдадут дом с отделкой от застройщика, который составит вам сильную конкуренцию и вынудит демпинговать.
Чтобы ваш проект флиппинга был наиболее прибыльным, вы должны делать всё для того, чтобы он прошёл быстро и внешние обстоятельства не внесли свои корректировки. Поэтому, как только вы отправили на регистрацию сделку по покупке флиппинговой квартиры – начинайте готовиться к её продаже.
Если вы всё-таки взяли ипотеку, подробно выясните в банке условия продажи ипотечной квартиры. В разных банках условия разные. Скорее всего, ваш покупатель тоже будет с ипотекой (около 60-70% сделок по вторичной недвижимости проходит с привлечением ипотечных средств), это означает, что нужно будет учитывать и условия банка, в котором одобрен покупатель.
Если вы инвестировали во флиппинг без ипотеки, то продажа будет проще, но документы для сделки разумеется тоже нужно будет собирать.
Если вы купили квартиру для перепродажи в новом ЖК, то поинтересуйтесь у соседей (обычно есть чат соседей в Whatsapp или Telegram), насколько сложно получить у управляющей компании документы для продажи. Возможно, какой-то документ застройщик готовит долго. Например, справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам по одной из сделок застройщик готовил нам 2 недели.
Также, объявление о продаже квартиры можно вывешивать чуть раньше, чем вы закончили ремонтные работы, чтобы не откладывать поиск клиентов. Если что-то еще недоделано, но по вашей оценке, квартира уже хорошо будет смотреться на фотографиях – фотографируйте и выкладывайте объявление.
Если у вас есть потенциальный покупатель, выясните его ситуацию, возможно он ждет продажу своей квартиры, которая тоже может затянуться и с этим покупателем лучше не авансировать, а держать его как запасной вариант параллельно ища более быструю сделку.
Резюмируя данные правила хотим сказать следующее:
Конечно, выгодный проект флиппинга соблюдением этих правил не ограничивается. Есть еще много тонкостей, которые мы будем раскрывать в следующих статьях. Но, беря на вооружение опыт, который есть у нас и у других успешных флипперов, вы становитесь на шаг ближе к пониманию того, как работает флиппинг. Соблюдайте правила и успехов в ваших проектах. И напомним, что если вы разумно решили первые проекты сделать совместно с опытными партнерами – мы к вашим услугам. На связи!