Menu
Флиппинг является процессом покупки недвижимости с целью ремонта и перепродажи в короткий срок, обычно в течение нескольких месяцев. Это может быть выгодным бизнесом, если вы можете купить недвижимость по низкой цене и быстро улучшить ее, чтобы продать по более высокой цене. Однако, чтобы успешно заниматься флиппингом, необходимо иметь финансовую модель. Как правило она является составляющей бизнес-плана, но в случае с инвестициями в недвижимость она по сути и есть сам бизнес-план. Модель позволит оценить риски и выгоды этого способа инвестирования в недвижимость. Нельзя просто так взять и скачать фин модель флиппинга, её нужно составлять самостоятельно. Каждая ситуация индивидуальна. Чем детальнее будет проработан ваш бизнес-план, чем больше факторов будет учтено, тем выше вероятность успешного флиппинг проекта.
Инвестирование — дело непростое. А особенно тогда, когда мы говорим о таких крупных инвестициях, как инвестиции в недвижимость. Это вам не 10 акций Сбербанка на бирже Тинькова купить. Суммы серьезные и психологически это давит. На многих — очень сильно. Поэтому, приведем 5 основных аргументов, зачем нужна финансовая модель для флиппинга квартир.
Аргумент №1:
Оценка потенциальной доходности инвестиций: Финансовая модель позволяет оценить потенциальную доходность инвестиций в флиппинг на основе различных факторов, таких как стоимость объекта и ставка по ипотеке. Она помогает понять, насколько выгодно будет инвестировать в конкретный объект недвижимости и выбрать наиболее перспективные инвестиционные возможности.
Аргумент №2:
Расчет финансовых рисков: Финансовая модель позволяет оценить финансовые риски инвестиций в флиппинг на основе различных сценариев. Например, модель может помочь вам определить, насколько велики будут доходы от перепродажи при возможном изменении рыночной конъюнктуры или сроков поиска покупателя. Такой анализ позволяет инвесторам выбрать наиболее безопасные инвестиционные возможности.
Аргумент №3:
Разработка финансовой стратегии: Финансовая модель помогает разработать финансовую стратегию инвестирования в флиппинг на основе долгосрочных финансовых целей. Например, модель может помочь вам разработать план по сокращению затрат на ремонт и уменьшить налоговую нагрузку, а также определить наиболее эффективные стратегии управления рисками.
Аргумент №4:
Определение потребности в финансовых ресурсах: Финансовая модель позволяет определить, сколько денежных средств необходимо для инвестирования в недвижимость. Она помогает инвесторам разработать финансовый план и определить, какие финансовые ресурсы им необходимы для достижения их инвестиционных целей.
Аргумент №5:
Анализ различных сценариев: Финансовая модель позволяет проанализировать различные сценарии и прогнозы по инвестированию в флиппинг квартир. Например, модель может помочь вам оценить потенциальные доходы и расходы при покупке объекта , а также определить, насколько изменится доходность при изменении рыночной конъюнктуры или затягивании сроков продажи.
Учитывая текущую (апрель 2023), не самую предсказуемую ситуацию на рынке, фундамент в виде грамотно составленной финансовой модели будет очень кстати.
Крайне рекомендуем вам не пожалеть час времени и сформировать конкретную модель под ваш флиппинг проект. Тем более, ниже мы вам дадим пример готовой модели, вам нужно будет просто заполнить свои цифры.
Да, да, именно Excel. Что вы еще ожидали увидеть?)
Безусловно, это самая популярная, привычная всем программа. Но, есть варианты и поинтереснее. Можно рассмотреть:
Google Sheets:
Это бесплатный онлайн-инструмент для создания таблиц, который очень похож на Excel. Google Sheets поддерживает большинство функций и формул, которые есть в Excel, и может быть использован для создания несложных финансовых моделей. Кроме того, Google Sheets позволяет легко работать в команде, так как вы можете делиться таблицами с другими пользователями и работать над ними одновременно. Мы пользуемся именно этим инструментом.
LibreOffice Calc:
Это бесплатная альтернатива Microsoft Excel, доступная для загрузки на ПК или ноутбук. Calc поддерживает множество функций и формул, которые есть в Excel, и может использоваться для создания несложных финансовых моделей. Кроме того, LibreOffice Calc поддерживает открытый формат файлов, что позволяет легко обмениваться данными с другими пользователями, которые используют Excel или другие программы.
Smartsheet:
Это облачный сервис для управления проектами, который также позволяет создавать таблицы и графики. Smartsheet предоставляет множество шаблонов и готовых решений, которые можно использовать для создания несложных финансовых моделей. Кроме того, Smartsheet предоставляет функции совместной работы, аналитики и управления проектами, что может быть полезно для инвесторов и менеджеров.
Далее перечислим очевидные и не самые очевидные переменные и метрики, которые нужно учесть при составлении финансовой модели. Чтобы вам понять, как заработать на флиппинге квартир, обязательно нужно учесть эти показатели.
Стоимость покупки:
Тут всё понятно. Эта стоимость известна только вам.
Расходы при покупке:
Тут сложнее. Что-то можно упустить. Мы учитываем следующие расходы:
Расходы в процессе владения объектом:
Коммунальные платежи и налог.
Расходы на меблировку, хоум-стейджинг и прочие улучшения:
Если планируете продавать квартиру не просто с отделкой, а укомплектованную под ключ. Иногда даже есть смысл потратиться на небольшое обустройство подъезда.
Предпродажные расходы:
Клининг, фотосъемка.
Рекламные расходы:
Размещение на ЦИАНе, Авито.
Расходы при продаже:
Помощь риэлтора (иногда необходима). Проведение сделки (аккредитив, пошлина за регистрацию и т.д.).
Расходы на обслуживание ипотеки:
Если вы по каким-либо причинам решили инвестировать, используя ипотеку, то учтите все связанные с ней расходы. И это не только платежи по кредиту. Это и возможные расходы на сделку и стоимость страховки и возможные дополнительные расходы при досрочном погашении. Но, мы брать ипотеку не советуем!
Налоги при продаже:
Как сказал бывший министр финансов РФ, Александр Лившиц — «Делиться надо!».
Цикл сделки:
Ключевая метрика. Особенно сейчас. С ней вам нужно будет внимательно поиграться. Ведь лишние 1-2 месяца и вся ваша доходность сильно устремится вниз. Особенно, если вы вдруг взяли ипотеку.
Предлагаем использовать такие показатели, как IRR, NPV, ROI, Прибыль и Инвестиции. Разберем каждый подробнее:
IIR:
IRR (internal rate of return) — переводится как «Внутренняя норма доходности». Это инструмент, используемый для оценки прибыльности инвестиционного проекта или портфеля инвестиций. Он представляет собой процентную ставку, при которой чистая стоимость будущих денежных потоков от проекта равна нулю. Другими словами, IRR показывает, какая должна быть доходность проекта, чтобы он окупился и не приносил ни прибыли, ни убытков.
NPV:
NPV (net present value) — переводится как «Чистый дисконтированный доход». Это инструмент, используемый для оценки прибыльности инвестиционного проекта или портфеля инвестиций. Он позволяет определить текущую стоимость будущих денежных потоков от проекта, приведенных к моменту начала инвестирования, вычитая из них начальные затраты на проект. Если NPV положительный, то проект приносит прибыль, если же он отрицательный, то проект убыточен. Важно понимать, что NPV учитывает время стоимости денег и риск, связанный с инвестированием, что делает его более точным инструментом, чем простое сравнение прибыли и затрат.
ROI:
ROI (return on investment) — переводится как «Рентабельность инвестиций». Это индикатор, показывающий, какую прибыль получает инвестор от своих инвестиций в процентах от суммы вложенных средств. Он вычисляется путем деления прибыли от инвестиций на затраты на инвестиции. ROI позволяет оценить эффективность инвестиций и принимать решения о том, какие инвестиции следует сделать, а какие лучше отложить или вообще отказаться от них. Однако, важно понимать, что ROI не учитывает время стоимости денег и риск, связанный с инвестированием, что делает его менее точным инструментом, чем IRR или NPV.
Прибыль:
Тут всё просто. Прибыль = Доходы — (минус) Расходы.
Инвестиции:
Тоже просто. Это общая сумма вложенных вами средств с учетом всех-всех-всех расходов.
На основании этих показателей вы сможете составить бизнес-план и сделать выводы о том, насколько будет выгодна ваша инвестиция. Какую разовую и годовую доходность она принесет. Здесь и кроется ответ на вопрос, как зарабатывать на флиппинге.
Наличие грамотной финансовой модели (или бизнес-плана) — маст хэв для каждого уважающего себя флиппера. Флиппинг — дело непростое. И чем лучше вы будете готовы, чем реалистичнее просчитаете проект, тем спокойнее вам будет его вести и тем вероятнее вы получите ожидаемый результат.
Подстраивайте модель под вашу ситуацию, под те цифры и показатели, которые вы хотите оценить. А вот вам пример нашей модели, пользуйтесь:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1EKuNi5pD10CsroC9FHzN0fJlQD0VjAv2oalUP-RaXMg/edit#gid=0
Успешных вам проектов и быстрых продаж!
